浅析中小房地产开发企业竞争的战略(一)

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　　房地产开发企业是通过开发符合市场需求的房地产来获取最大化利润的经济组织，是我国房地产企业的主体，通过组织开展投资决策、规划设计、风险控制、市场营销等活动，向社会提供符合市场需求的房地产商品，其运行的状况直接决定了房地产行业的发展状况。

　　随着我国房地产业竞争的加剧，房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，导致房地产开发企业向规模化、制度化、差别化、品牌化、战略化方向发展。中国房地产TOP10研究组发布《2005年中国房地产百强开发企业报告》中指出房地产百强开发企业的发展趋势包括：通过合并及战略联盟实现规模化扩张、明确中长期发展战略规划使企业做大做强。根据《中小企业标准暂行规定》，依职工人数、销售额、资产总额等指标进行划分，我国至少有90%以上的房地产开发企业属于中小企业。这些开发公司将如何拓展生存空间，怎样发展壮大，这是在新形势下影响我国中小房地产开发企业综合竞争能力提升的关键问题，为此探讨我国中小房地产开发企业的竞争战略选择有其现实意义。

　　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

　　一、设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　(一)有自己的名称和组织机构；

　　(二)有固定的经营场所；

　　(三)有符合国务院规定的注册资本；

　　(四)有足够的专业技术人员；

　　(五)法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合房地产管理法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合房地产管理法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

　　二、我国房地产开发企业的现状分析

　　1.房地产开发企业发展迅速。

　　我国房地产开发企业的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的。1986年全国房地产开发企业仅有0.19万家，到2003年已增加到3.71万家。其发展过程可以划分为三个阶段：(1)第一阶段为1986-1991年。我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。(2)第二阶段为1992-1996年。1992年我国房地产开发企业数量开始出现快速增长势头，仅当年就增加0.84万家，房地产开发商队伍首次突破1万家。1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为2.13万家，比1995年减少1.22万家。(3)第三个段为1997年-至今。房地产开发企业数量出现稳步增长局面。

　　2.国有、集体房地产开发企业数量逐年减少，民营、股份制企业不断增加。

　　1998年我国房地产国有企业、集体企业和民营及股份制企业分别为0.80万家、0.45万家、0.75万家；2003年国有和集体企业分别为0.46万家、0.22万家，与1998年相比，分别减少了42.7%、51.4%，而民营及股份制企业则为2.63万家，增长了252.9%。国有房地产企业所占比重由1998年的39.9%下降到2003年13.8%，集体企业由22.7%下降到6.7%，民营及股份制企业则由37.4%上升到79.6%。截至2006年底，房地产中央级企业数目前已缩至12家。

　　3.我国房地产开发企业的数量多、规模小，没有形成规模经济。

　　2002年全国具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。2005年我国房地产开发企业达到5.63万家，资产总计7.22万亿元，平均资产总额仅为1.28亿元，全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有0.95万平方米，房地产企业的整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿，与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司比较相差甚远。

　　美国著名学者波特认为，企业要在激烈的市场竞争中获得持久的竞争优势，不外乎采取三种战略：成本领先战略、标新立异战略和目标集聚战略。本文结合房地产行业的特点，针对当前房地产开发市场的现状，给出了中小房地产开发企业可采取的六种竞争战略。